Los espacios flexibles (también denominados Flex Space o Coworking) son una amplia gama de soluciones de oficinas operadas por terceros adaptadas a las necesidades de los clientes. Estos servicios generalmente funcionan con tarifas de membresía, que van desde escritorios compartidos hasta oficinas privadas, incluida la provisión de espacios de trabajo equipados, servicios públicos, personal de áreas comunes y servicios adicionales.
De acuerdo con el reciente análisis de JLL Colombia (Jones Lang LaSlle), los espacios flexibles han estado disponibles en Colombia durante más de una década, con Regus como pionero y único actor en el mercado local hasta 2016, cuando WeWork inició un agresivo plan de expansión aprovechando tanto el posicionamiento de su marca como un ciclo del mercado de oficinas favorable para los inquilinos. En 2019, WeWork dominaba el mercado en términos de número de sitios, superando los 92.000 m² de espacios en operación. Desde entonces, la expansión de espacios flexibles se reforzó con la entrada de otros jugadores al mercado colombiano.
En los últimos dos años, el mercado de espacios flexibles se ha reconfigurado, con el cierre de algunos sitios, estrategias de precios más agresivas, la salida de Owlo, tasas de ocupación al alza y la introducción de los contratos de operación (Management Agreements).
Por otro lado, el crecimiento del inventario se ha ralentizado. La participación de los espacios flexibles en el inventario total de oficinas se situó en 3,3%, todavía bajo en comparación con las previsiones de JLL Research. Las preocupaciones sobre la sostenibilidad financiera y el cambio de liderazgo corporativo de WeWork detuvieron los planes de expansión del líder local de la industria. Además, aunque la flexibilidad está impulsando la demanda, el rendimiento de los sitios fuera del Distrito Central de Negocios (CBD) ha sido débil por cuenta de una demanda inferior a la de ubicaciones más consolidadas.
“JLL Research espera que aumente la participación de espacios flexibles en el mercado de oficinas, impulsada por la demanda, la creciente disponibilidad de oficinas amobladas y un nuevo ciclo de mercado favorable a los inquilinos. Por el contrario, la indexación de los contratos de arrendamiento al IPC y la búsqueda de rentabilidad por parte de las empresas de espacios flexibles limitarían el margen para estrategias de precios más agresivas. En cuanto a los modelos de negocio, la evolución de las tasas de interés determinará el ritmo de consolidación de los Contratos de Operación.”, señaló Rodrigo Torres, director research de JLL Colombia.
¿Cómo se encuentran las tarifas?
En los últimos dos años, las tarifas promedio han disminuido como resultado de estrategias agresivas de precios para aumentar la ocupación. Tanto Regus como WeWork han reducido sus precios. Actualmente, las tarifas mensuales en Bogotá oscilan entre COP 500.000 y COP 1.100.000 por usuario en espacios privados dependiendo de las características antes mencionadas y la ocupación del sitio.
“HQ redujo el precio de entrada para espacios flexibles de calidad en Bogotá. La compañía se dirige a una clientela sensible a los costos y aprovecha el interés de los propietarios para ingresar al negocio de espacios flexibles en asociación con un operador global experimentado. Los precios comienzan alrededor de los 500.000 COP/mes/usuario para espacios privados.”, dijo Torres.
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