Los últimos años fueron
indudablemente complejos para la región. A la ya muy conocida y analizada
crisis del COVID-19, se sumó una coyuntura con dificultades económicas, una
guerra con fuertes repercusiones a nivel global y una crisis climática que
continúa exigiendo responsabilidad, proactividad y medidas urgentes.
En este marco, el real estate fue claramente afectado, y particularmente el sector de oficinas. Las ya mencionadas dificultades, a las que deben sumarse nuevas tendencias sociales y laborales, sentaron las bases de un cimbronazo que inquietó a todo el negocio como nunca, y al mismo tiempo lo obligó a reinventarse. En este contexto desafiante, es esencial comprender el rol que cumple el sector del real estate en la sociedad, y es por ello por lo que resulta de vital importancia entender en profundidad qué nos dicen sus principales indicadores. El informe del mercado de oficinas de Latinoamérica de JLL, que se actualiza año a año, busca aportar en este sentido.
En 2023, el reporte reúne el análisis de 21 ciudades, distribuidos en 17 países, los cuales totalizan un stock de 34,4 millones de metros cuadrados. Ciudad de México, San Pablo y Santiago continúan siendo los mercados más grandes y con mayor oferta de la región, al concentrar, respectivamente, el 22 %, 13 % y 9 % de la superficie relevada.
En relación a lo anterior, específicamente en Bogotá, el stock de oficinas corporativas alcanzó los 2.748.000 metros cuadrados, luego de la incorporación de tres nuevos edificios con cerca de 20.000 metros cuadrados de área rentable. Dos de las propiedades se encuentran en el submercado Chicó (Once 93 y Torre MAS 92) y el restante en el submercado Santa Bárbara, todos ellos dentro del CBD de la ciudad. El desarrollo de nuevos edificios se ha desacelerado, pasando de 200.000 metros cuadrados en promedio entre 2016 y 2019 a tan solo 31.000 metros cuadrados entre 2020 y 2023. La tasa de vacancia disminuyó en el primer trimestre en comparación con el período previo, desde 12,2 % a 11,4 %. Esto se puede explicar por la escasez de nuevos espacios en la ciudad, que ha favorecido la absorción de espacios existentes. En materia de absorción neta, en el primer semestre del año se constató que se ocuparon 35.000 metros.
En Medellín, el stock de oficinas corporativas de la ciudad de Medellín se mantuvo prácticamente sin cambios durante el primer trimestre del año, luego de la adición de 2.000 metros cuadrados, producto de la conversión de espacios de parqueo en espacios corporativos. “De esta manera, el mercado completa más de un año sin registrar la entrada de nuevas superficies y se espera que esto recién ocurra durante el segundo semestre de 2024, con la entrada de un activo en el CBD de la ciudad” menciona Guido Mosin – Research Manager de JLL.
En otras ciudades como Ciudad de México, con poco más de 176.000 metros cuadrados, fue el mercado que más metros ocupó en los últimos cuatro trimestres, seguido por Lima, con 141.100 metros cuadrados. Cabe destacar, por otro lado, que todas las ciudades presentan un balance positivo en el período en análisis, es decir, todas ocuparon más metros que los que liberaron.
Para fin de 2024, se estima que el inventario habrá crecido un 4,4 %, ya que se proyecta que se incorporen 1.508.000 metros cuadrados de nueva superficie. Los mercados Ciudad de México y San Pablo poseen prácticamente la mitad de la oferta a ingresar (28 % y 23 %, respectivamente).
Al cierre del primer semestre del año, el 21,3 % del inventario se encuentra disponible. El mercado con la tasa de vacancia más alta es Panamá, con un valor que asciende al 45,0 %, seguido por Río de Janeiro con 36,5 %. Por el contrario, Medellín, con una disponibilidad de 2,9 %, es el que menor cantidad de superficies en oferta posee.
Con respecto a la demanda, en el cuarto trimestre de 2022 se registró el mejor comportamiento de la absorción neta. En efecto, en este período se ocuparon 286.000 metros cuadrados, valor que representa el 42 % de toda la superficie ocupada en el último año (es decir, desde el tercer trimestre de 2022 hasta el segundo trimestre de 2023).
En materia de precios pedidos, Santo Domingo sobresale por presentar el promedio más elevado para los inmuebles de la clase A, con un promedio general de USD 31,0 por metro cuadrado por mes al cierre del primer semestre del año. La segunda ciudad mejor cotizada fue Buenos Aires, con un promedio de USD 27,0 por metro cuadrado por mes. Santo Domingo también presenta el promedio más elevado en los inmuebles del segmento B, con un precio de USD 24,5 por metro cuadrado por mes. Ciudad de Guatemala es el mercado con los valores más bajos de la región para ambos segmentos, con un promedio de USD 11,5 por metro cuadrado por mes para la clase A y USD 9,3 por metro cuadrado por mes para la categoría B.
La antigüedad del stock es un factor particularmente importante en muchos distritos centrales de negocios, ya que puede generar que éstos pierdan relevancia. Analizarlo sirve, además, para estimar qué proporción del inventario podría sufrir reconversiones de uso. En el caso de Latinoamérica, se aprecia una correlación entre la antigüedad de los mercados y el aumento significativo de su vacancia en la pospandemia (en Santiago y Buenos Aires por ejemplo), ante la preferencia por edificios modernos, eficientes y sostenibles. Sin embargo, en términos agregados, la región enfrenta menos presión en este sentido, en particular en mercados jóvenes como Asunción, Montevideo, Lima y Medellín.
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