La situación actual del
mercado de vivienda en Colombia, tiene grandes retos y oportunidades de
reactivación. Según el más reciente estudio de Situación Inmobiliaria,
realizado por BBVA Research, pese a la desaceleración del sector, el modelo de
pre-ventas reduce el riesgo de acumulación excesiva de inventarios, las
quiebras generalizadas en las empresas y las crisis sistémicas en los hogares y
el sector financiero. En efecto, actualmente en todas las ciudades del país,
las pre-ventas superan el 60% de la oferta total de la vivienda.
En 2023, a diferencia
de otros momentos de desaceleración económica, esta vez el sector de la
construcción no cumplió el papel anticíclico que sí tuvo antes. Este desempeño
de la construcción se reflejó en una fuerte caída de las ventas de vivienda.
Durante 2023, se alcanzaron niveles similares de ventas a las del año 2011.
De esta manera, la
caída en las ventas redujo la penetración del mercado inmobiliario en todos los
departamentos, y no solo se redujo la penetración total, también cayeron las
ventas de viviendas de interés social (VIS) respecto a la cantidad de personas
pobres en cada ciudad. Según los datos presentados en el informe de BBVA
Research, las que más se afectaron fueron las dirigidas a los estratos 2, 3 y
4, aunque el estrato 5 y 6 también tuvo una desaceleración, solo que menos
pronunciada.
Para Mauricio Hernández
Monsalve, economista de BBVA Research para Colombia, “las bajas ventas que se
dieron en 2023 hicieron que el stock de oferta creciera a lo largo del año pese
a los menores lanzamientos. Como resultado, el tiempo necesario para vender la
oferta disponible aumentó progresivamente desde mínimos de 2022. Asimismo,
creció el inventario sin vender, eso sí, sin alcanzar los niveles máximos que
se tuvieron en 2019, pues la oferta esta vez se redujo a tiempo y más
intensamente”.
En materia de empresas
del sector lo que se vio es que las constructoras más grandes están ganando
participación en el volumen en ventas, mientras que las más pequeñas están
aumentando sus inventarios. Cabe resaltar que la construcción es un sector que
mueve el 55% de otros sectores asociados a esta actividad. Además, es un sector
intensivo en mano de obra, toda vez que ocupa a 1,6 millones de personas en
empleos directos.
¿Qué ocurrió con las
ventas? Las ventas recientes se afectaron por las renuncias de transacciones
previas, es decir la gente decidió no completar su compra, pese a haber hecho
una separación o pactado una venta futura. Según los datos presentados en
Situación Inmobiliaria,, las razones están en menores recursos disponibles,
reducción (anulación) de subsidio y mayores tasas de interés.
En departamentos como
Caldas, Tolima, Norte de Santander, Risaralda y Santander, en vivienda VIS se
llegó a un porcentaje de renuncias superior al 30%. Pese a esto, Hernández
asegura que “la oportunidad y asertividad de los subsidios de vivienda seguirán
ayudando a reducir el desistimiento, especialmente en el mercado VIS”.
El estudio resalta que
el más del 50% de los subsidios se dieron por fuera de las grandes ciudades,
además, el mercado llevó a que los constructores volvieran a aumentar los
descuentos ofrecidos, siendo más visibles en los mayores precios.
Finalmente, en cuanto a
la oferta no residencial (oficinas, locales comerciales y bodegas) se tiene
buenas noticias. “En el mercado usado no residencial, la vacancia sigue
reduciéndose paulatinamente o se mantuvo en niveles bajos donde ya se había
disminuido. Además la construcción de nuevas edificaciones para estos destinos
se redujo durante el período de la post-pandemia. Como resultado, bajó la
oferta total no residencial, ayudando al equilibrio del sector en el mediano
plazo y a su pronta recuperación cuando la recuperación económica active su
demanda”, afirma Mauricio Hernández Monsalve.
¿Cómo estuvieron los precios y la
financiación?
Las nuevas viviendas
vendidas en 2023 tuvieron un precio promedio de 5,5 millones por metro
cuadrado, reveló el informe. Además, los
precios de la vivienda nueva y usada se recuperaron durante el transcurso de
2023 en términos reales por la caída de la inflación.
En cuanto a la
financiación, respecto al PIB, el crédito de vivienda es un 12,6% del PIB, lo
que representa el nivel máximo de este siglo. Hoy, según las cifras del sistema
financiero hay 1,5 millones de créditos activos por $124 billones. La mayor
parte de los créditos son para vivienda nueva, si bien el valor medio del
crédito para usada es mayor: 97 millones vs. 74 millones.
“La reducción de las
ventas y la edificación de vivienda nueva puede ser aprovechado por el mercado
de vivienda usada. La vacancia es baja en las grandes ciudades del país y la
recuperación del poder de compra de los hogares podría encontrar en este
mercado un alivio a la menor actividad de construcción nueva”, concluyó
Mauricio Hernández Monsalve.
¿Cómo están conformados
los hogares en Colombia?
Todo este mercado de la
construcción tiene una relación directa con cómo están conformados los hogares,
en dónde están ubicados y cuál es el perfil de las personas que habitan las
viviendas. Así, el estudio reveló que el 43% de los hogares de Colombia son de
1 o 2 personas, además, ahora se prefiere vivir en arriendo, el dato pasó del
32% en 2008 al 40% en 2022.
No obstante, el país
tiene un déficit habitacional por lo que se requiere aumentar el ritmo de la
construcción de viviendas para reducirlo. Demográficamente, se espera que la
esperanza de vida crezca gradualmente; que la población siga envejeciendo y que
esto llevará a una mayor cantidad de hogares que en 25 años empezarán a
demandar viviendas para dos personas y no para tres o cuatro que es lo que se
tiene hoy en día.
Pero esto no sucederá
igual en todos los departamentos, los municipios pequeños vienen mostrando que
tiene capacidad de compra. Además, las regiones receptoras de remesas como
Valle, Cundinamarca y Antioquia han usado estos recursos para comprar vivienda,
esto y el ahorro en crecimiento serán fundamentales para las compras futuras.
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