Para entender y ver hacia el futuro que puede pasar con los edificios de oficinas el equipo de Investigacion y Consultoria estrategica de JLL (Multinacional en bienes raíces), que realizó un paralelo con el caso de la venta de un edificio de oficinas en San Francisco con un descuento del 75%, que ha generado nerviosismo en el mercado. Su vacancia rondaba el 68%, varios contratos vencían en los siguientes 18 meses y su apalancamiento era cercano a 70% LTV (Loan To Value, valor del crédito como porcentaje del valor del activo), en un mercado con rentas no indexadas a la inflación.
“Para entender si en el mercado local podrían darse casos similares, JLL modeló un edificio trofeo en Bogotá; Clase A+ ubicado en El Norte, tomando 2019 como base, asumiendo un cap rate de entrada de 8,0% y un apalancamiento constante del 30% LTV.”, señaló Rodrigo Torres, Director Reserach JLL Colombia.
En 2020 y 2021, a pesar de un incremento en la vacancia y una caída en las rentas de mercado, la disminución de las tasas de interés, permitió que el flujo de caja libre creciera.
En 2022 y 2023, esta tendencia se invirtió: el costo de deuda se duplicó, castigando el flujo de caja distribuible a los inversionistas y el dividend yield.
Para 2024, los flujos distribuibles superarían su nivel pre pandemia: JLL prevé una producción baja y un apetito por espacios de calidad robusto. A esto se sumaría la disminución prevista en las tasas de interés
“En suma, los números muestran que si bien el sector de oficinas está atravesando una coyuntura desafiante, los edificios con ubicaciones y características atractivas seguirán atrayendo nuevos usuarios y produciendo rentas favorables para sus propietarios debido a la oferta escasa en este nicho.”, concluyó Torres.
