Según BBVA Research, 7,7 millones de hogares colombianos pagan arriendo cada mes, muchos de ellos una cuota tan alta como la de un crédito hipotecario que no consiguen en el sistema tradicional. Sobre esa brecha, Skandia Fiduciaria creó Skandia Urbano, un fondo de inversión inmobiliaria que reunirá en una primera fase, aproximadamente 400 apartamentos en Bogotá y municipios cercanos, cada uno ya arrendado, con la venta pactada y con ingresos definidos, antes de que cualquier inversionista ponga su capital.
Una brecha que el crédito no está cerrando
Esa brecha no es un caso aislado: Colombia tiene la mayor
proporción de hogares arrendatarios de América Latina, según BBVA Research1. En
2025, el 40,8 % de los hogares del país vivía en arriendo, según el DANE . Sin
embargo, solo el 3,1 % de los adultos colombianos accede hoy a un crédito de
vivienda, de acuerdo con la Superintendencia Financiera y Banca de las
Oportunidades2, y la informalidad laboral (que no encaja en los formatos
tradicionales de la banca) llegó al 54,5 % en el trimestre móvil abril-junio de
2026, según el DANE .
No es que falte gente que quiera comprar: lo que falta es
una forma de que ese deseo se convierta en realidad. De hecho, según Camacol ,
en 2025 el 84 % de los jóvenes en Bogotá y Cundinamarca dijo que le interesa
comprar vivienda nueva. El problema es otro: miles de hogares pagan su arriendo
puntualmente mes a mes, pero ese buen comportamiento no les sirve para pedir un
crédito de vivienda tradicional. Ese es el vacío que Skandia decidió llenar con
Urbano, convirtiendo esa brecha en una oportunidad de inversión.
"Con Urbano, Skandia vuelve a demostrar que
rentabilidad e impacto pueden ir de la mano. En Colombia, solo el 3,1 % de los
adultos tiene acceso a un crédito hipotecario, y no es un problema de capacidad
de pago: sino que el sistema actual no está diseñado para atender adecuadamente
sus necesidades. Al mismo tiempo, a los colombianos les gusta invertir en finca
raíz, pero comprar y administrar un apartamento tiene muchas fricciones. Urbano
conecta esas dos necesidades: con la tecnología de Duppla, le damos la
oportunidad a nuestros inversionistas de ser el puente que lleva a una familia
del arriendo a la propiedad", explica Santiago García, presidente de
Skandia Holding de Colombia S.A.
Skandia Urbano: el primer fondo que sustenta el modelo Rent
to Own a escala en Colombia
Skandia Urbano es un fondo de inversión colectiva
administrado por Skandia Fiduciaria S.A. que compra apartamentos en Bogotá y
municipios cercanos. El inversionista participa desde $1.000.000 COP, y con ese
dinero el fondo compra apartamentos que ya tienen quien los habite y les pague
arriendo cada mes. Ese arriendo, junto con la valorización que pueda tener el
apartamento con el tiempo, puede contribuir a construir la rentabilidad del
fondo. Al final del plazo, los inmuebles se venden y el inversionista recibe su
capital más lo que rindió.
Ese modelo se llama Rent to Own: arrendar con la opción de
comprar, pactada desde el primer día. Se usa desde los años 50 en Estados
Unidos, en ciudades donde comprar vivienda es difícil y el crédito no le llega
a todo el mundo . En Colombia lo opera Duppla desde hace más de cuatro años, y
Skandia Urbano es el primer fondo que participa a esta escala, con cerca de 400
apartamentos.
Así funciona en la práctica: Duppla revisa cada apartamento
(ubicado en zonas consolidadas de Bogotá) y elige a la familia que lo va a
habitar, con base en su historial real de pago de arriendo. Esa familia firma,
el contrato de arrendamiento y la promesa de que comprará ese apartamento más
adelante. Con el capital que puso el inversionista, y con lo que esa familia
paga mes a mes, se cumple esa promesa: al final, la familia tiene el historial
crediticio suficiente para comprar la casa, y el inversionista puede recibir su
capital con los posibles rendimientos.
¿Qué diferencias existe para el inversionista entre comprar
un inmueble e invertir en Skandia urbano?
Comprar un apartamento para arrendarlo de la forma
tradicional significa, hacer todo el papeleo, encargarse del mantenimiento,
buscar inquilino y correr el riesgo de que quede vacío por meses, además de
que, si luego se quiere vender, la salida también puede tardar. En Skandia
Urbano, todo eso lo hace un gestor, en este caso Duppla: los apartamentos
llegan ya con quien los habite, la venta está acordada desde el principio, y el
plazo es de 7 años (por revisión del comité de inversiones pueden prorrogarse
hasta por 2 periodos de 3 años), mucho menos que los 15 o 20 años que suele
tomar tener un apartamento propio.
Un mercado que empuja en la misma dirección
Las ventas de vivienda nueva están 33,6 % por debajo de las
de 2022, según Camacol , mientras el nuevo Gobierno de Abelardo de la Espriella
reorientó su política habitacional hacia el acceso a la propiedad, bajo el
nombre "Colombia, País de Propietarios" . La demanda no desapareció:
sigue represada detrás de un crédito que millones de hogares no logran obtener.
El fondo en cifras
