El sector de la
construcción y venta de vivienda en Colombia ha comenzado a mostrar señales de
recuperación, aunque aún no se consolidan plenamente, con una evolución más
favorable en el segmento No VIS. Así lo demuestra el más reciente informe Situación
Inmobiliaria de BBVA Research, en el que además se detalla que hoy los
constructores esperan tener incluso más del 80% de las unidades vendidas antes
de iniciar las obras.
Según el equipo de
economistas de BBVA Research para Colombia, la oferta de vivienda ahora es más
exigente y requiere un mayor porcentaje de ventas para iniciar obras. Esto
señala dos implicaciones importantes. Primera, existen una gran cantidad de
unidades de vivienda vendidas que no han iniciado obras. A diciembre de 2025, cerca
de 65.000 unidades de vivienda estaban en proyectos que habían vendido el 80% o
más de sus unidades disponibles y aún no habían comenzado construcción.
Segunda, en el momento
en que los desistimientos de compra de vivienda retomen sus promedios históricos
y las tasas de interés se reduzcan aún más, se abrirá una oportunidad para
iniciar numerosas obras, lo que tendría efectos inmediatos en la actividad
económica y el crecimiento del PIB.
Mauricio
Hernández-Monsalve, autor del informe Situación Inmobiliaria, advierte que “los
constructores están siendo más conservadores a la hora de iniciar las obras,
incluso en proyectos con altos niveles de preventa, debido al entorno
macroeconómico y al comportamiento de las ventas de vivienda en las etapas
finales de la construcción”.
Lo que se ha visto en
el mercado inmobiliario es que las ventas de vivienda han comenzado a mostrar
señales de recuperación, aunque aún no se consolidan plenamente, con una
evolución más favorable en el segmento no VIS.
La oferta se mantiene
en niveles reducidos, ajustándose a la demanda, con la cual ha mostrado una
mayor correlación desde inicios de esta década, lo que ha evitado una
acumulación excesiva de inventarios. Sin embargo, el stock de viviendas sin
vender ha aumentado, con diferencias según la región.
Por regiones, Bogotá,
Cundinamarca y Santander concentran las unidades terminadas sin vender del
país. Al contrario, Tolima, Valle, Meta y Magdalena tienen pocas de ellas.
“Los lanzamientos
cayeron más que las ventas, ayudando a la menor generación de inventarios
terminados de vivienda nueva. Las ventas brutas de vivienda crecieron 2,7% en
2024, después de una caída del 37,7% que habían tenido en 2023”, dice el informe.
Asimismo, los
lanzamientos se mantuvieron a la baja. Para 2023 fueron el 37% de la oferta
mientras que en 2024 se ubicaron en 13,5%. Esto refleja que aún se mantiene un
elevado grado de incertidumbre en el sector, pues la recuperación de las ventas
en 2024 fue marginal, sin mostrar todavía una tendencia convincente de
reactivación.
Colombia, un país donde
se vive en arriendo
El informe Situación
Inmobiliario asegura que el número de hogares en arriendo supera al de
propietarios, con una mayor concentración en las principales ciudades. Ahora,
más hogares viven en arriendo (7,3 millones) que en propiedad (7,1 millones).
Además, al año se pagan cerca de $60 billones en arriendos.
“La oferta de vivienda
usada se ha reducido, lo que ha impulsado el alza en los precios de los
arriendos, aumentando la rentabilidad de la inversión residencial para
alquiler. Los tiempos de venta y arriendo de inmuebles usados han disminuido,
reflejando una mayor demanda en un contexto de menor construcción de vivienda nueva”,
explica Hernández.
Otro factor que
demuestra un cambio en el mercado es que los turistas cada vez rentan más
apartamentos para estancias cortas (viviendas turísticas) que se traduce como
un impulso adicional para la inversión en vivienda. Según las cifras, en el año
2020 las viviendas turísticas sumaban 10.855 y para 2024 el dato se ubica en
67.367, lo que significa un crecimiento mayor a cinco veces (520%) en cuatro
años.
En cuanto a los precios
de los arriendos estos llevan casi dos años creciendo por encima de la
inflación y los precios de la vivienda nueva.
Precios de la vivienda
crecen ligeramente
“El precio de la
vivienda nueva crece ligeramente por debajo de la inflación, con variaciones
entre ciudades. Los costos de la construcción se han desacelerado,
especialmente en edificaciones residenciales, mientras que la mano de obra, el
transporte y los materiales siguen siendo los principales factores que
determinan la estructura de costos”, concluyó el economista Mauricio
Hernández-Monsalve.
En 2024, el precio
medio del metro cuadrado en vivienda nueva creció poco. En el país, sobresalen
ciudades como Pereira y Popayán que lanzaron proyectos más costosos que en
2023. La ciudad en la que crecen más los precios de la vivienda nueva es
Medellín, siendo la única que supera a la inflación (6,1% nominal y 0,9% real).
Entre las demás
ciudades, la de menor dinamismo en precios es Cali, la cual cae un 2% real, muy
cerca de esta variación están los alrededores de Bogotá, con una caída real del
2% y un incremento de tan solo 3,7% nominal.
¿Qué viene para el
mercado inmobiliario?
Uno de los factores más
importantes que impulsarán la compra de vivienda es la reducción de la tasa
hipotecaria, la cual volvió a promedios históricos. Así, se espera que las
ventas de vivienda nueva crezcan un 9% en 2025 y un 11,5% en 2026.
Se anticipa una mayor
participación del segmento de vivienda no VIS en el crecimiento del sector,
impulsado por mejores condiciones financieras de los hogares, el aumento de la
demanda para estadías cortas en apartamentos privados y un panorama laboral más
favorable. “En contraste, la vivienda VIS enfrentará desafíos por la
incertidumbre sobre la continuidad de los subsidios gubernamentales, aunque se
verá parcialmente dinamizada por la inversión de hogares de ingresos altos que
buscan opciones en este segmento”, dice el informe.
El mercado
multifamiliar seguirá en expansión, con alta demanda en Bogotá y Medellín,
reflejando nuevas preferencias de vivienda. Se estima un aumento en proyectos
de vivienda en renta institucional, lo que atraerá inversionistas nacionales e
internacionales.
Flex Living y modelos
de coliving responden a la demanda de mayor flexibilidad y adaptabilidad en el
mercado habitacional. Se espera un crecimiento en viviendas modulares y
prefabricadas, que reducen costos y tiempos de construcción.
Finalmente, habrá un
aumento en proyectos de vivienda ecoeficiente con certificaciones que optimizan
consumo energético y de agua.
.JPG)
